不動産の営業マンは
「賃貸より買った方が得ですよ」と
セールストークがよく聞かれます。
それは賃貸だと毎月払ったお金は
大家の懐にはいるが
家を買うと家賃は払わなくていい。
住宅ローンで買っても普通の借金より
住宅ローンの金利は安いし
頑張って払い終われば自分のものに
なる。
マイホームの方が良さそうだ。
しかしやはりこの本でも
家を買ってしまうのは
損であると言っている。
直感的に正しそうな話こそが
もっとも疑わしいいうのが資産運用の基本だ
と本書では言っている。
買ってしまうと損という根拠は
多くの企業が
賃貸でビジネスをしていること。
利益を追求する企業が
賃貸を選んでいるのは、
やはり賃貸の方が得だと
いうことだ。
不動産である限り、
マイホームだろうがビジネスだろうが
それは同じなんだろう。
確かにマイホームを買うことは
不動産資産を買うことと同じ。
現在の状況から踏まえて
都市部を除き、
土地がどんどん上がっていく可能性は
低いのは理解できます。
こんなに空き家も多く
少子高齢化で
家や土地がそれほど必要とも
思えない。
これだけ物件も多ければ
競争が激しくなり
家賃収入も安定しないでしょう。
家賃も下げなければ埋まらない状態
になります。
今の状況では
土地や家を持っている
不動産屋や投資家は
早く売ってお金に変えたいと
思っている。
それなのに
マイホームを買って自ら
不動産屋の苦労をかって出るなんて…
という感じでしょう。
著者も
マイホーム購入とは不動産投資以外の
なにものでもない。
投資である以上、地価が上がったら得
下がったら損になる。
そのことをふだん気にしないのは
売却の時にしかマイホームの時価評価
する時がないからだ。
と言っています。
買うことで
投資リスクを背負うということになると
著者の考えでいえば
そうゆうことになります。
火事になったり津波地震に
見舞われたりして
その土地が液状化しても
引越せば済む。
そんなリスクは
不動産屋や投資家が
分配して損をまかなばいい。
そうでないと
家を買ってしまうと
リスクに弱い個人には
大変な負担になる
と言っています。
だから
不動産屋の甘い言葉に
惑わされでは
いけないということです。
マイホームが得な理由は借金にある？
それでもマイホームを買う人は多い。
それではマイホームが得だと
強固に思われている訳を
この本で説明されています。
１０００万の貯金があり５万円の家賃の
ワンルームマンションに住んでいたとして
この人がこのマンションを１０００万で
購入したら資産は不動産になり
家賃もなくなる（年間６０万）
しかし、マイホームを買う代わりに
１０００万を株式に回すと
年利６％で６０万利息としてを受け取る
とすれば
家賃は捻出される。
1000万は手元に残り
家賃は利回りで捻出。
やはり賃貸か…
次にもう少し大きな家を
さっきの人が
購入する時
１０００万を頭金に
４０００万借りて５０００万の家を買う
としたら
住宅ローンの金利は１％未満
ほぼ無利子でお金を引っ張ってきて
少し大きな家を買うことができました。
著者は
この家の地価が４割上昇すれば
家の値段は７０００万となり
借金分の４０００万を引いても
自分の頭金の１０００万も引いて
２０００万の得になる。
これは
借金の金額が高ければ高いほど
リターンが大きいということ。
不動産が投資という観点からだと
レバレッジをかけているということ
と言っています。
こうして、
ローンを組むと得が出ると
考えられないことないみたいな
書き方をこの本ではしています。
ただ、不動産の価値が下がると
逆のことが
起きて大きくマイナスになることも
あり得るということです。
しかし、
購入するとローンはありますが
その家の家賃は払わなくても
済みます。
その差額を
投資に回せれば
株の利回りと地価の上昇（見込めれば）で
何もしないで
賃貸を借り続けるよりは
長期資産的には
自宅購入の方が良い
ようにも思えます。
家や地価が下がったとしても
その不動産を売る時に
０円ということはないのでw
下がったぶんをある程度
補えるのではと考えます。
ローンで自宅を購入するので
あれば
投資も念頭に置かなくては
なりません。
ただ、購入してしまうと
やはり損のような
気がします。
そして投資を考えるなら
住宅ローン金利と
投資のためのローン金利では
住宅ローン金利のほうが
低いので
自宅購入も資産形成を
考えるならありかも…
まとめ 感想
私は購入がいいかなあと
思っている派なのです。
それは、心証的な物で
賃貸は“自分の物“って感んじが
薄いのです。
家は“縄張り“のようなもの。
“自分の物“感は大事なのですw😅
しかし、家を金融資産と捉えるなら
株価や地価との連動を
考えることで最強となりなますが
それらは
常に変動し不安定な物です。
地価は一般的に下がる傾向に
感じますし
株価も長期ならなんとか損しないかなぁ
という程度の保障しか得られません。
素人には
難しいでしょう。
私などは
余剰金での投資ではないのでw
私はやはり一番得なのは
ある程度溜まるまで賃貸。
借金は最小限の状況で“購入“
が一番いいと肌感覚では
思います。
これは余談ですが
自宅を売ってそのお金を稼ぎ
その家に“賃貸“で住める
「リバースモーゲージ」
というもののあります。
臆病者ものの私にガツンと
言って聞かせてくれる本です。
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